2025年上半年的房地产行业，依然逃不开“盈利承压”的关键词。
新京报贝壳财经根据企业公告、东方财富网梳理出20家典型上市房企数据发现，行业整体毛利率进一步下探至11.26%，“低毛利”现象愈发深刻。
更值得关注的是，房企之间的盈利分化正在拉大，头部企业靠多元业务稳住利润基本盘，部分出险房企却陷入毛亏扩大的困境，行业盈利格局正在重塑。
部分企业靠多元业务稳利润，出险企业毛亏扩大
毛利率作为房企盈利的“晴雨表”，在行业深度调整期更具观察价值。2025年上半年，政策波动、供需失衡、成本高企等因素交织，直接拉低了房企的整体盈利水平。从20家典型房企的表现来看，毛利率已明显分化为三个梯队，头部与尾部差距悬殊。
具体到20家房企，毛利率排在前三位的是新城控股、华润置地、保利置业，分别是26.85%、24%、17.46%，分别同比增长了5.25、1.72、3.2个百分点。
细究高毛利的原因，“非开发业务”的贡献尤为关键。以新城控股为例，其“住宅+商业”双轮驱动模式成效显著：商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；物业出租及管理毛利率达71.20%，为公司整体利润持续带来贡献。而房地产开发销售的毛利率仅为7.96%，与去年同期相比减少了2.97个百分点。
华润置地则是上半年的“利润王”，归母净利润118.8亿元，同比增长16.21%，其盈利逻辑与新城控股相似，经常性业务贡献突出。
2025年上半年，华润置地综合毛利率为24.0%，同比提升1.8个百分点。其中，开发销售型业务毛利率为15.6%，同比提升3.2个百分点；经营性不动产业务毛利率为72.9%，同比提升1.4个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为77.8%，同比提升0.4个百分点。
与华润置地营业收入规模同属第一阵营的还有保利发展、万科、中海地产，其毛利率分别为14.64%、9.97%、17.4%。
纵观20家典型房企，除了新城控股、华润置地、保利置业、中海地产、中国金茂的毛利率在16%-27%之间外，其他房企均低于15%，诸如招商蛇口14.38%、华发股份14.16%、绿城中国13.41%、金地集团13.17%、建发国际12.89%、滨江集团12.24%、越秀地产10.64%。这一梯队的企业虽未陷入亏损，但盈利空间已被大幅压缩。
最令人担忧的是碧桂园、融创中国、世茂集团等出险房企，毛利率为负值，分别是-8.9%、-10.43%、-6.2%。
以融创中国为例，2025年上半年毛亏约为20.8亿元，较去年同期毛亏约18.1亿元增加约2.7亿元；毛利率为-10.4%，较去年同期毛利率-5.3%有所降低。
对于毛亏的增加和毛利率的下降，融创中国在财报中解释，主要由于集团的物业销售收入减少，且在上半年结转的物业销售产品毛利率较低所致。
新城毛利率增幅领跑，龙湖降幅近8个百分点
从同比变化来看，20家典型房企的毛利率呈现“10升10降”的分化态势，既有企业逆势突围，也有企业盈利大幅回撤。谁在上升？谁在下滑？
记者统计发现，10家企业同比出现增长，分别是新城控股、保利置业、首开股份、滨江集团、招商蛇口等。10家房企毛利率出现同比下滑，分别是龙湖集团、中海地产、越秀地产、碧桂园、融创中国、华发股份、保利发展等。
其中，新城控股增幅最多，同比增长5.25个百分点，其次是保利置业、首开股份，分别同比增长3.2、2.91个百分点。
10家毛利率下滑的企业中，配资平台龙湖集团的降幅最为显著。2025年上半年，龙湖集团毛利额约74.2亿元，毛利率为12.63%，去年同期分别是96.4亿元、20.57%，同比下降约23%、7.94个百分点。
早在业绩发布前，龙湖就发布了盈利预警，称利润下降主要是地产开发业务结算毛利率下滑所致。
不过值得注意的是，其运营业务毛利率仍高达77.7%，同比增长2.3%，服务业务毛利率约30.0%，可见非开发业务仍在为龙湖提供盈利缓冲，只是短期内难以抵消开发业务的拖累。
除龙湖外，碧桂园、世茂集团、融创中国的毛利率降幅也较大，分别下降7.23、6.2、5.15个百分点，进一步陷入负毛利区间。
而一向以“盈利稳健”著称的中海地产，上半年毛利率也创下新低，降至17.40%，较2024年同期下降4.66个百分点，甚至低于2024年全年17.70%的水平，头部房企的盈利压力也在加大。
此外，越秀地产2025年上半年毛利率约为10.64%，同比下降3.08个百分点。华发股份毛利率为14.16%，同比下降2.58个百分点。保利发展毛利率14.64%，同比下降1.38个百分点。中国金茂毛利率16.16%，去年同期是16.25%。
低毛利成行业长期常态，明年或现“边际改善”
从行业视角来看，毛利率下滑已成为房企的“共性难题”。克而瑞数据显示，2024年50家典型上市房企整体毛利率仅10%，同比下降2个百分点；净利率、归母净利率均为-9%，处于亏损状态。2025年上半年房企的整体表现，不过是这一趋势的延续。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析称，毛利率下滑已成为当前行业普遍面临的共性特征。虽然去年四季度“止跌企稳”的政策定调明确后，一系列支持政策密集出台，在政策推动下，去年四季度至今年二季度，市场成交量迎来一波反弹，房价降幅也至少实现了收窄。不过，这一轮市场积极变化尚未反映在企业财报中。从今年上半年的财报数据来看，整体仍呈现结构性下滑态势，其核心原因在于当前财报所体现的，仍是过去两到三年间项目的经营成果，彼时整体市场较为低迷。
对于毛利率未来走势，张宏伟称，明年下半年开始，去年四季度至今年二季度的项目将可能逐步纳入财报核算中来，有望带动毛利率实现一定程度改善。
“但需明确的是，这种改善非大幅提升，核心逻辑在于整体市场尚未出现根本性好转。一方面，去年四季度至今年二季度的反弹周期中，销量回升并未伴随价格同步上涨，市场结构性去库存压力依然存在。另一方面，即便在同期成交量表现较好的一线城市新房市场，区域分化特征也十分显著，郊区仍面临较大的去库存压力。”张宏伟说。
简而言之，未来房企盈利可能出现边际改善，但低毛利仍将是行业的长期常态，如何在有限的盈利空间内找到新的增长曲线，将成为房企活下去、活得好的关键。
新京报贝壳财经记者段文平
制图卢子雄
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
