今年以来，北京多个在售新房项目为应对市场变化、加速去化，纷纷调整产品规划。
位于昌平科学城的清樾府项目即为最新一例，其三期地块由原规划的28栋减至26栋，缩减大户型比例，并将得房率提升至90%左右，同时增设架空层、共享空间等“好房子”元素。
《中国经营报》了解到，不仅是清樾府，海淀的嘉华天珺、通州的缦云ONE等项目也先后调规，调整方式包括减少大户型比例，增加赠送面积以及优化社区配套等。业内人士指出，调规背后是市场存量竞争加剧的现实，房企正通过产品力提升与需求精准适配，力求在“好房子”政策导向下破局去化困境。
清樾府调规
缓慢去化一年多的昌平清樾府项目，于近期宣布了调规。
据了解，该项目位于昌平科学城西区板块，去年2月份，北京住总集团旗下子公司以35亿元底价摘得该地块，折合楼面价2.35万元/平方米。项目总占地面积约11. 57万平方米，容积率1.2，包括3个住宅子地块，总建面约14.02万平方米，规划62栋住宅，共1392套房源。
项目共规划三期，其中，一期0013地块已于去年7月份取证入市。一期包含18栋4层的洋房，共416套房源，拟售价格在 5.31万～5.87 万元/平方米。
不过，项目首批去化率不及预期，直至去年11月，一期项目开始有网签转化，一年时间累计网签204套，去化率49%；不过，成交均价却一路走低，目前为4.3万元/平方米，相较指导价每平方米低了超过1万元。据渠道方介绍，目前特价房源单价约3.8万元/平方米。若按照当前去化速度，项目整体销售周期将被拉长。
此次调规的为0006号地块，该地块占地面积5.49万平方米，原规划建面11.64万平方米。
按照原规划，0006号地块共包含28栋672套房源。户型包括86、105平方米的三居，以及128、143平方米的四居，以及少量63平方米的顶层退层户型。
调规后，0006号地块从原来的28栋减至26栋，但层高全部仍为4层，户数不变。户型面积段也没有变化，不过缩减了143平方米户型数量，由原来的48套减至24套。
这一调整考量从一期销售数据可以看出：一期86平方米共196套房源，网签102套； 99平方米120套，网签69套；128和143平方米共64套，只网签了19套。
在得房率上，通过调整室内飘窗和设备间，0006号地块提升了实际得房率。据悉，一期项目主力户型得房率80%以上。而0006号地块调规后整体则升至90%左右。比如主力户型99平方米，调整后将由85%升至90%。
此外，0006号地块调整后还增加了首层架空、邻里共享中心和风雨连廊等“好房子”元素，原规划紧邻主大门的老年活动驿站、社区助残、托老所等公共配套设施挪至小区西北角新增加的配套楼中。
记者就此次调规联系北京住总方面，对方不予置评。
与周围的建发观堂府和北京国贤府相比，该项目去化相对缓慢。其中，建发观堂府一期于2024年年初入市，仅用半年时间就接近售罄。
业内人士指出，目前昌平区域新房销售承压。近两年，昌平区域供地密集，区域内新盘林立，已阶段性稀释客群。目前在售的包括清樾府、国贤府一二期、星耀未来、国誉燕园朗润、中海未来之境、建发观堂府、龙湖观萃以及今年6月拿地的国誉星城等项目。
此外，近期出让的地块还包括北七家镇歇甲庄地块，以及昌平东小口地块，预计后续将供应房源数千套。
供应激增的同时，项目之间激烈竞争，加之在“好房子”政策加持下，各个新盘纷纷比拼赠送面积、配套及产品品质。但目前，即便是“好房子”加持的项目也普遍去化不及预期。比如今年入市的越秀星耀未来，位于昌平朱辛庄板块，978套房源全部为6到8层的洋房产品，但目前网签201套，去化速度已远不及两年前板块内大华启宸府这样的热销楼盘。
据悉，昌平清樾府是北京住总在北京重点布局项目。此外，北京住总目前在京还有山澜赋、国祥星宸、青年ONE、芳华里、国祥誉等项目，但多位于昌平、密云、顺义、延庆等五环外区域，配资平台在销售下行之际，这些项目去化承压。
财报信息显示，今年上半年，北京住总地产业务实现营收27.63亿元，同比增长10.6%，但净利润仅0.66亿元，同比减少54.8%，归母净利润仅为0.13亿元，同比跌84.8%。
多个项目“变形”
记者了解到，在清樾府之前，今年已有多个项目进行了调规。
今年9月份时，保利发展和北京建工位于海淀永丰板块的嘉华天珺进行了大幅调整。该项目于去年7月份拿地，今年1月初项目东区852套住宅率先取证入市。
在产品打造上，嘉华天珺主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居。此外，项目还包括127平方米的高层房源、172平方米的平层大四居，以及少量88平方米的边户，该项目通过加大赠送面积，综合得房率在80%～88%。目标客群为在昌平和海淀通勤的初级改善客群。
不过，项目虽位于海淀，但在入市后却去化缓慢。进行调规的项目西区在今年4月份已取得预售证，但5个多月来未形成网签，项目整体去化率仅约17%。
嘉华天珺是目前调规幅度最大的在售新盘，西区不仅变动了楼栋排布方向，还将原来的10栋住宅楼变成15栋，房源由424套增至488套，户均面积从111平方米缩至100平方米。该项目同样对户型做了改小处理，以适应此前客户反馈。
据悉，北京市于今年2月份发布了“好房子”相关技术要点；3月份国家标准《住宅项目规范》发布，在政策引导之下，房企新拿地项目纷纷提出按照“好房子”标准建设，得房率、层高相比之前产品大幅提升。此外，在社区品质及配套上也明显改善。
然而，新拿地的项目入市给区域内存量新盘带来了较大的去化压力。叠加销售端尚未企稳，市场整体承压，部分存量项目选择调规后重新开盘。
目前调规项目最多的区域为通州区。据悉，自去年四季度放开“双限购”后，通州土拍市场今年热度提升，新盘入市增多，在客群有限的情况下项目之间竞争激烈。
比如今年6月份，由合生创展集团开发的高端住宅项目通州缦云ONE对二期进行调规，3栋住宅增加开敞阳台和设备平台，增加赠送面积；一层调整为架空层，层高从3.3米变更为4.2米。据悉，该项目地处运河商务区与通州政务区双区交汇处。去年5月份，一期开盘30天揽金25亿元，但去年四季度随着朝阳部分高端住宅产品入市，项目去化放缓。据悉，缦云ONE一期没有阳台，只有飘窗。但朝阳新入市的高端项目受“好房子”政策影响，基本都有南北封闭阳台、首层架空层等，实际得房率在90%～99%。
今年8月份，通州朝棠揽阅对东区进行调规，楼栋数由6栋改为7栋，总户数增至394户，单层层高由3.07米增至3.12米。据悉，该项目是招商蛇口今年4月份所拿地块，7月20日一期正式开盘，项目原本规划包括13栋9～18层洋房以及小高层，总计907套房源。户型涵盖69、86和89平方米的三居以及101、124平方米的四居，定位为刚需加改善类产品，总体得房率在90%～96%。
从网签数据来看，一期开盘10天网签175套，位列北京7月份成交套数榜首。其中，69、86、89平方米的小户型去化最快。
有市场人士此前曾告诉记者，今年通州区新盘竞争激烈，加之客户买房预算缩减，因此小户型流速更快，“几个在售的新盘均是大户型卖得更慢些”。
中指研究院高级分析师范诒杰指出，今年北京项目调规的原因主要有两方面：一类是“旧规”产品适配“好房子”新规标准，提升产品力。比如大兴的元启项目增加南向奇偶阳台，通州的北投云帆汀澜南向客厅飘窗改为内嵌阳台，缦云ONE二期增加开敞阳台、设备平台和架空层。另一类项目是基于市场客户需求特征及周边产品重合度，对项目进行调规。比如，嘉华天珺、朝棠揽阅基于市场真实需求反馈，减少大户型、增加小户型。
在他看来，北京“调规潮”是政策、市场等因素共同作用的结果。项目调规背后的根本原因是去化困难，倒逼项目贴合“好房子”政策导向，通过调规提升产品力；同时在市场驱动下，更加精准迎合客户真实需求。
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